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아래의 도표는 광역토론토를 포함한 남부 온타리오주의 인구 밀집도를 나타낸 것이다. 이 지역은 산업화, 도시화가 상당히 진전된 곳이며 각종 부동산에 대한 풍부한 수요시장이 형성 되어 있는 지역이다.
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하지만, 동일 지역을 두고 아래와 같이 동일한 교통거리로 표시한 지도에는 인구의 분포와는 조금 다른 지역성을 보이고 있다. 바로 앞으로 개발될 토지의 잠재적 가치를 나타내주고 있다. 그러므로, 이러한 잠재적인 시장가치와 현재의 시가와의 차이가 나는 부분은 투자자에게 하나의 기회가 된다.
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가까운 장래에 택지나 상업용지로의 개발이 이루어질 가능성이 큰 도시 외곽지역의 나대지를 투자목적으로 미리 매입한 후 수년 후에 되팔아 매매차익을 노리는 투자자들이 광역토론토에는 의외로 많다.
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현재 광역토론토지역의 토지사용을 크게 제한하는 두가지 제도가 있는데, 하나는 ‘광역토론토 상수원보호구역’으로 번역할 수 있는 ‘Oakridges Morraine Area’제도로서 아래의 지도에 회색으로 표시되어 있다.
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또 다른 하나는 ‘나이아가라 자연절벽지구대’라고 풀이될 수 있는 ‘Niagara Escarpment Plan Area’제도인데 아래 지도에 파란색으로 표시되어 있다. 나이아가라 폭포에서부터 해밀튼지역과 밀튼 서쪽지역을 거쳐 부르스반도의 토버모리에 이르는 자연절벽경관을 보호하기 위하여 해당 지역내의 개발사항들을 규제하고 있다.
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따라서, 광역토론토지역 내의 실제 사용 가능한 미개발 토지는 생각보다도 상당히 제한적이며 아래 지도에 흰색으로 남아 있는 부분이다. 이 지역은 외곽도시들의 자연성장과 신규이민자들의 계속적인 유입으로 인하여 향후 땅값 상승이 의외로 급속히 일어날 가능성이 많다.
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광역토론토지역 내 최근 몇 년간의 가파른 집값 상승은 신규택지개발의 어려움과 택지조성비용의 급속한 상승과 모기지대출의 저금리 현상이 주된 원인이고, 여기에다 건설부문의 만성적인 숙련노동자 부족현상으로 인한 인건비의 상승이 가세한 결과라고 볼 수 있다.
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토론토시의 지역별 인구성장추이는 아래의 지도에 자세히 나와있다. 진한 갈색일수록 인구의 증가가 빠르며 보라색이 진할수록 인구증가가 더딘 지역이다. 인구증가가 빠른 지역 내의 기존 투자용 부동산은 앞으로 강한 가격상승을 보일 수 있는 지역이 더러 있다.
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구체적으로 지역별 개발테마가 함께 맞아 떨어져야 하는데, 대표적인 것이 기존 지하철의 역세권 지역으로서 최근 인구가 급격히 늘어난 지역의 재개발 가능성이다. 아울러 시내 도심과 부도심권의 새로운 콘도미니엄 개발지역을 주목할 필요가 있다.
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