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2019년 11월 19일 (화)

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HOME > 주택/투자용부동산 > 주택구입요령 > 바람직한 주택구입 절차

바람직한 주택구입 절차 | 집을 사기에 가장 적절한 시기 | 주택을 구입할 때 유의해야 할 사항
신규분양주택(New Homes)과 기존주택(Resale Homes)의 장단점 | 주택의 라이프 사이클
주택시장상황과 협상환경 분석 | 부동산 구매계약이 법률적으로 유효하기 위한 충족요건
일년 중 어느 시기에 주택을 구입하는 가장 좋은 때인가 ?

 

가족의 수, 연령대, 가족구성원의 취미, 여가시간 활용의 방식, 주택의 형태에 대한 가족의 선호도를 감안하여 가족의 여건에 맞는 가장 적합한 형태의 주택을 결정한다. 이 때에 가족이 필요로 하는 필요한 공간(방과 화장실의 수, 홈 오피스 공간 등)을 결정해두고 단독주택의 경우엔 지하실이 꼭 필요한지의 여부와 그 형태(방이 하나라도 더 필요한지 아니면 가족의 여흥 또는 체력단련공간을 위해 트인 공간이 필요할지)를 생각해 둔다. 이 외에도 향후 수년에 걸쳐 재테크 측면에서 유리한 형태를 고려할 수도 있다.

 

자기가 살 주택에 대한 투자는 장기적으로 다른 어떤 재테크 수단보다도 유리하지만, 막상주택을 보러 다니다 보면 아무래도 예산을 늘려 잡게 되는 경향이 있다. 이것이 가계에 부담을 줄 정도로 지나치면 곤란하므로 미리 본인의 자금 여력과 대출가능한 주택모기지 금액을  계산해 둔다.

이 과정에서 필수적으로 해 두어야 할 일은 모기지대출 상담이다. 모기지대출 상담은 은행권(모기지 대출 담담자)또는 비은행권(모기지 전문컨설턴트) 중 선택할 수 있다. 보통 자신의 소득 정도, 영주권자 또는 시민권자 여부, 이민온 후의 경과 년수, 구입을 희망하는 주택의 가격수준 등을 물어본 후 대략적인 가능규모를 알려준다. 간단한 구비서류를 준비해 가면 미리 확정된 이자율 조건을 향후 2-3달간 확정한 ‘선인가(Pre-approved) 모기지대출 확약서’를 발급 받을 수 있다.

이 경우 자신이 구입할 주택의 자금문제를 미리 확실히 해 둠으로써 편안한 마음으로 집을 보러 다닐 수 있게 되고, 정말 마음에 드는 집이 나왔을 때 그 때가서야 자금이 되는 지 확인해 본다거나 조건부 오퍼를 넣어야만 되는 경우 아무래도 그 집을 차지할 가능성이 줄어들게 된다.

 

이 때는 반드시 복수의 지역을 생각해 두는 것이 좋다. 만일 희망하는 지역에서 매물로 나온 주택가격이 당초 예산의 범위를 초과하면 다른 대안 지역을 찾아야 할 경우가 자주 발생하기 때문이다. 아무리 좋아하는 동네라도 당초 설정한 구입 예산를 초과하거나 가족이 필요한 공간을 확보할 수 없다면 차선의 지역( Second Best Area)을 선택하여야 한다.

 

중개인에게 선호하는 주택의 형태와 필요공간의 내용, 예산범위를 고려하여 그 지역의 매물들을 미리 살펴볼 수 있도록 대략적인 자료를 요청한다. 요즈음은 이런 정보들을 이메일로 제공해주는 중개인들이 있으므로 자신이 세워둔 예산으로 구입할 수 있는 희망지역의 주택매물들이 어느 정도의 가격에 어떤 수준의 주택들이 매물로 나와있는지, 그리고 매물이 수가 얼마나 풍부한지에 대하여 미리 탐색하기에 편리하다. 이메일로 받아볼 수 있는 매물자료에는 희망지역내의 특정가격범위대의 매물주택들을 사진과 함께 자세한 사양(방의 수, 크기, 각 공간의 특징 등)과 입주가능일자 등을 볼 수 있다. 어떤 주택들은 내부의 모습을 사진으로 자세히 클릭해 볼 수 있도록 되어있다.

 

구입자를 위해 일정기간을 도와줄 ‘주택구입자를 위한 전문중개인’ ( Buyer Agent )은, 집을 내 놓은 집주인을 위해 일하는 Seller’s Agent( 집주인의 중개인)과는 달리 구입자의 입장을 고려하고 이익을 최대한 확보하기 위해 ‘Buyer Agency Agreement’(구입자 전속중개인 계약)를 맺고 일하는 중개인이다. 이러한 전속중개인계약을 통해 일정기간을 정해진 기간 동안 한 사람의 중개인과 함께 물건을 찾고, 매물주택을 방문한 후 본인의 느낌을 설명하면 점차 본인이 원하는 매물주택을 더 많이 발굴할 수 있게 된다.

길을 지나가다가 마음에 드는 동네의 ‘For Sale’ 주택을 발견하면 즉시 계약을 맺은 중개인에게 주소를 알려주고 방문해 보고 싶다고 얘기하고, 우연히 오픈하우스에 들린 경우에도 반드시 “나와 계약을 맺은 buyer Agent 가 있는데 다음에 그 중개인을 통해서 연락을 주겠다”고 밝혀두면 된다.  또한, 스스로 인터넷 상으로 알아본 매물주택정보나 신문에 광고로 나온 경우에도 계약을 맺은 중개인에게 연락을 취해서 광고의 내용을 알려주거나 MLS번호를 알려주면서 그 집을 방문해보고 싶다고 말하면 된다.

이러한 모든 경우에 대해서 자신과 ‘Buyer Agency Agreement’를 맺은 중개인이 자세한 정보를 추가적으로 파악하여 도와줄 수 있는 이유는 바로 대부분의 매물주택이 부동산협회 전산자료센터에 등록되어있기 때문이다. 중개인으로 등록하면 이 전산자료에 누구나 인터넷으로 접속이 가능하며, 그 중개인이 광역토론토 내 어느 지역에 사무실을 두고 있든지 손쉽게 필요한 정보를 고객에게 제공할 수 있고 매물주택을 보여줄 수 있다.

주택구입자는 ‘구입자 전속 중개인제도’를 잘 이해하고 활용할수록 보다 다양한 매물주택을 방문할 수 있으며 본인이 최종 선택한 주택이 인근의 다른 주택에 비해 어던 장단점이 있는지를 분명히 알고 구입하도록 도움을 받을 수 있다.

 

구입자가 선택한 지역의 장단점과 향후 장기적인 주택가격의 유지 또는 상승 가능성, 자녀의 학교교육의 환경은 어떤지, 구입자의 예산이 그 지역 매물주택의 가격과 동떨어진 것은 아니지 등에 대하여 상의한 후 희망지역이나 예산의 조정이 필요한지를 검토한다. 만일 여러 가지 이유로 다른 지역을 고려해야 할 경우라면 어디가 차선책이 될지에 대해서도 함께 상의한다.

 

구입자의 형편과 취향을 잘 이해한 전속중개인은 구매자의 구입기준에 적합한 매물정보를 구입자에게 제공한 후, 우선 순위에 따라 매물주택을 구입자에게 보여주게 된다. 서로 다른 주택들을 방문하면서 각각의 장단점을 다각도로 따져보면서 함께 상의하면 주택을 고르는 안목을 키우게 된다. 매물로 나온 주택을 방문한 후에는 각각의 주택에 대해 본인의 마음에 들었던 점과 아쉬웠던 점을 중개인에게 분명히 설명해 주어야 점차 자신의 취향에 근접하는 주택을 골라 방문할 수 있게 된다. 이러한 원활한 피드백(Feed-back)과정이 구입자와 전속중개인 간에 효과적으로 이루어지지 않으면 많은 집을 보더라도 시간적인 낭비가 될 수 있다.

 

방문했던 집들 중에서 마음에 드는 집이 있으면 오퍼를 작성하여 전속중개인으로 하여금 리스팅브로커에게 전달한다. 적어도 이 단계 이전에 구입자의 자금조달에 문제가 업는지를 다시 확인하고 모기지대출에 대한 대출기관의 확약서(Pre-approval Letter 등)를 받아두는 것이 좋다. 오퍼가 집을 내 놓은 주인에 의해 수정 없이 받아들여지면 그 오퍼는 곧바로 완전한 계약서가 된다. 집주인이 오퍼를 받으면 가장 먼저 눈이 가는 곳이 바로 이 숫자이므로 마음에 드는 집일수록 첫 제시가격을 신중하게 결정해야 한다.

리스팅가격(집주인이 받고자 하는 가격)은 가끔 시세보다 높거나 여러 사람의 경쟁을 유도하는 Multiple Offer ( 둘 이상의 오퍼)를 노리고 의도적으로 낮게 매긴 가격도 있으므로 척 오퍼가격 결정 전에 전속중개인과 상의하여야 한다. 그 외에도 오퍼에 들어갈 조건의 내용( 홈 인스펙션, 자금의 확보 등)과 잔금일자의 선택, 계약금의 규모 등 다양한 협상포인트에 대하여 전속중개인의 자문을 받을 수 있다.

 

주택구입계약이 이루어지면 계약서의 사본을 모기지 대출기관과 변호사 등에게 제공해야 한다. 중개인이 잔금지불 및 입주 때까지의 모든 절차를 자세히 알려주므로 상의하여 절차에 따르면 된다.

특히 자녀의 전학준비와 정서적인 안정감을 확보하는 데 주의하여야 한다. 이사 갈 지역에 있는 학교와 자녀들이 좋아할 만한 곳들을 보여주면서 동네의 분위기에 대하여 이야기해주어 정서적으로 적응이 빨리 되도록 도와준다.

이삿짐센터는 월말이 잔금일인 경우 수요가 많아 미리 예약을 해 두어야 하는데, 특히 콘도로 이사 가거나 콘도에 살다가 이사 나가는 경우에는 이삿짐용 화물엘리베이터 사용예약을 하루라도 빨리 해 두는 게 좋다. 그래야 자기가 필요로 하는 시간대에 차질 없이 이삿짐운반을 할 수 있기 때문이다.  그 외에 유틸리티 공급회사( 전화, 전기, 수도, 가스, 인터넷접속 등), 보험회사 등에도 미리 사전예약을 해 둔다. 단독주택의 경우엔 소유권 이전등기를 맡는 변호사사무실에서 이전신청과정을 도와주므로, 본인이 직접 해야 할 부분이 무엇인지를 확인한 후 조치하면 된다.

새집에 대한 주택보험은 반드시 잔금일 전날 자정부터 효력이 생기도록 해 두어야 한다. 잔금을 받기 전인 이 시각부터 법률상의 주인으로 간주되기 때문이다.


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