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2019년 11월 19일 (화)

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투자용 부동산을 통한 가계소득 창출
| 투자용 부동산을 통한 재산증식
재산증식과 캐나다세제(Tax System)의 적용방식

 

캐나다의 경제사회제도를 살펴보면 전국민 의료보험제도 등에서도 알 수 있듯이 사회주의적인 색채가 정책에 많이 담겨 있다. 시장경제의 원리에 따라 경제활동이 운영되고 있는 반면, 빈부의 격차를 해소하기 위한 프로그램들을 국가가 나서서 시행하고 있다. 부의 재분배는 높은 세율의 소득세율에도 반영되어 있어 고소득자들의 조세부담은 상대적으로 크게 느끼는 편이다. 이처럼, 캐나다 특유의 사회복지정책을 꾸려나가려면 그 만큼 나라살림을 지탱할 세수확보가 필요하게 되며, 이는 높은 세율로 연결된다.

 

이러한 조세정책 아래에서 개인들이 경제활동을 통하여 상당한 부를 축적하기란 그리 쉬운 일은 아니다. 하지만, 캐나다의 조세제도를 잘 활용하면 절세를 통하여 상대적으로 빠른 시일 내에 상당한 부를 축적할 수 있다. ,1가구 1주택에 대한 조세감면제도가 그러한 예의 하나이다.

 

캐나다의 소득세법에 따르면 ‘Principal Residence’ ( 1가구당 1채의 주된 거주주택)에 대해서는 그 매매차익(Capital Gains)에 대한 세금을 전혀 납부하지 않아도 된다. 이것은 한국의 1가구 1주택 양도소득세 면제조항과 유사한 규정인데, 가구당 1채의 주택은 독립적 생활을 꾸려가는 만18세 이상의 미혼의 독신자녀들에게도 적용된다. 캐나다의 거의 예외 없는 높은 소득세율을 생각하면, 이처럼 ‘자기가 사는 집’ ( Principal Residence )에 대한 소득세 100%면제제도는 상당히 큰 혜택이다.

 

캐나다식 이재의 핵심은 내가 어떤 종류의 소득을 만들어내는 것이 세법상 가장 유리한 지를 이해하는 것이다. 이자소득은 100% 그대로 과세대상이 되며, 부동산이나 주식의 매매차익에서 나오는 자본이득(Capital Gains)은 그 50%만이 과세대상(Taxable Income Inclusion Rate)이 된다. 사업을 하시는 분은 수입 중 필요경비부분을 뺀 나머지 순이익을 소득으로 신고한다. 이처럼, 소득 있는 곳에 세금이 있다는 원칙이 철저한 캐나다에서도, 자기가 사는 집은 되팔 때 가격이 올라 시세차익이 생기더라도 전액 비과세된다. 그러므로 주택가격의 상승은 개인의 일생을 통해 재산을 늘릴 수 있는 중요한 이재수단이 된다.

 

한국과 마찬가지로 캐나다에서도 여러 가지 부동산 상품 중에서 주택이 가장 안전한 투자 대상으로 꼽는다. 캐나다 전국민의 인구수가 약 3100여명인데, 매년 1% 정도의 이민자를 받아들여야 정상적인 성장이 가능하다고 한다. 그러나 현실적으로는 그에 약간 못 미치는 26~28만명 정도의 이민자가 캐나다로 유입된다.  이 신규이민자 중에서 약10만명을 웃도는 사람들이 광역토론토지역에 정착한다.

 

해마다 인구 10만명의 새로운 도시가 광역토론토지역에 계속 생겨나고 있는 셈이어서 앞으로도 ‘가장 값비싼 생필품’인 주택에 대한 수요는 꾸준하고 안정적으로 성장할 전망이다. 이미 현실화 된 추가적인 택지공급의 어려움을 감안한다면, 주택의 가격은 꾸준하게 상승할 것으로 보여 장기적으로 물가상승률을 초과하는 안정적인 자산가치의 성장이 예상된다. 그러므로, 여유자금이 있다면 규모가 있는 주택을 구입하여 장기적으로 인플레이션으로부터 자기의 자산가치를 유지하고 늘려가며, 모기지금융을 잘 활용하여 완만한 주택가격상승기에도 상대적으로 높은 실효투자수익률을 거둘 수도 있다.  

 

단순히 월평균 비용(Cost)의 비교만으로 ‘내집구입’과 ‘임대주택거주’를 상호 비교한다면 이처럼 자기가 사는 집을 이용한 캐나다식 재테크의 기회를 활용하지 못할 수도 있다. 캐나다의 젊은 신혼부부들도 집살 돈을 다 모은 다음에 집을 구입하는 게 아니라 10~25% 정도의 자기자금(Down payment)만 모이면 나머지는 모기지 대출을 이용하여 자기집을 마련하는 게 일반적인 경향이다. 일정한 월소득이 안정적으로 발생하고 있음을 증명하면 사고자 하는 주택의 자산가치를 담보로 삼아 모기지 대출을 해 주고 있다.

 

이러한 패턴은 한국과도 비슷하며 결국 캐나다에서도 이런 식으로 자기자산을 늘려나가면서 조금씩 더 큰 집으로 몇 번 이사 가는 동안에 자신도 모르게 보유재산은 소리 없이 커가는 것이다. 이러한 이재의 배경에는 정부의 1가구 1주택에 대한 시세차익 비과세 정책이 뒷받침되고 있다.  그러므로, 캐나다에서도 주택이 단순한 주거수단으로서의 기능만이 아니라  가정의 중요한 재테크수단이 됨은 말할 나위가 없다.


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