투자대상으로서의 상업용 건물에는 상가빌딩, 사무실용 빌딩, 창고용 또는 공장용 건물 등 주거목적 이외의 상업적 용도의 건물들이 모두 포함된다. 하지만, 흔히 한국교민들이 투자대상으로 삼는 상업용 건물은 주로 상가빌딩을 의미한다. 작게는 길거리의 가게 딸린 건물(1층 가게, 2-3층에는 사무실 또는 임대주거용 공간)에서부터 몇 개의 가게들이 입주해 있는 중소규모의 상가건물,  그리고 크게는 쇼핑플라자 등이 여기에 포함된다. 하지만, 흔히 ‘채권투자에 비유되는 비교적 안정적 투자성격의 ‘주거용부동산’과는 달리 ‘상업용부동산’은 ‘주식투자’에 비유되는 ‘투자위험도’가 있다는 점을 늘 잊지 말아야겠다. 경기변동에 따른 상대적인 위험(Risk)의 차이는 결국 샀을 때와 팔 때의 가격변화가 극심할 수 있다는 의미이며, 이러한 급격한 가격변동폭이나 자산관리상의 리스크를 감당하기 어려운 분들은 조심하여야 한다. 실제로 경기변동이 몇 차례 뒤흔들고 난 이후에 살아남은 투자자들을 보면 상업용보다는 주거용 부동산에 투자했던 사람들이 많다는 점을 다시 한번 상기시키고자 한다.

이러한 투자위험성의 특성을 이해하기 위해서는 상업용건물의 가격이 결정되는 원리를 알아야 한다. 상업용건물의 가격은 렌트수입을 근거로 하여 관리유지비용을 공제한 순수입을 시장의 ‘기대수익률’로 나누어 산정한다. 예를 들어 1층에 월 렌트수입이 2,500불인 가게가 있고, 그 2층에는 방 1개와 방 2개의 임대용 주거공간이 각각 있어 월 렌트수입이 1500불이 된다고 가정할 때, 이 건물을 구입하면 월 4,000불의 임대수입이 생기므로 년간 48,000불의 임대수입이 발생한다. 재산세, 보험료, 각종 유틸리티 공과금 중에서 주인이 부담하는 년간 비용이 약 11,000불이라면 이 금액을 공제한 년간 순 임대수입은 37,000불이 된다.  이러한 임대수입을 산출한 후에는 시장가격을 산정하기가 쉽다. 현재 은행이자가 2.5%정도라고 한다면, 적정 투자기대수익률 ( 파는 측이 생각하는 ) 을 7.5%라고 했을 때의 판매희망금액은 493,000불 ( 37,000/7.5% = 493,330 )이 될 것이다.  한편, 투자자는 이러한 가게건물을 매입할 때, 파는 측이 생각하는 적정 투자수익률에 동의하지 않는 경우가 많다. 자기의 투자수익률 기준이 10%인 투자자인 경우, 이 건물의 가격은 370,000불 ( 37,000/10% = 370,000 ) 이라고 여길 것이다. 이처럼, 경제상황 및 이자율, 다른 대체적 투자수단의 수익률 등의 요인에 따라 가격변동폭이 커질 수도 있다. 그러므로 이러한 가격폭 사이에서 최종 거래금액이 결정되게 될 것이다. 하지만, 지금처럼 파는 측이 주도권을 쥔 경우에는 가격의 협상 폭이 상당히 제한적이다.

경기사정이 갑자기 나빠져서 새로 사업하려는 사람이 줄어들면 가게의 임대수요가 줄어든다. 내 놓은 가게들이 늘어나는 시기에 기존 임차인이 사업상의 어려움 등으로 그만 둘 경우,  새 임차인을 구하기가 어려워질 수 있다. 자연히 임대료는 급격히 떨어지며 낮춘 가격에도 가게가 비워있는 상태에서 수개월이 흘러갈 수 있고, 당초 예상했던 기대수익은 크게 빗나가 건물의 적정 시장가격도 급격히 하락한다. 문제는 좋은 입지가 아닌 경우, 그러한 하락의 폭이 매우 클 수 있다는 점이다. 이자의 급격한 상승이 이 시기에 발생하면, 다른 수입원천이 없는 투자자는 매우 견디기 어려운 상황이 될 수도 있다. 이러한 시기에 매각하는 상가건물의 가격은 이미 나빠진 현금흐름( 공실률을 감안한 렌트수입액 )을 바탕으로 위에서와 같이 가격을 산정하게 되므로 제값을 받기가 어려울 뿐더러, 구입 당시의 본전을 찾기가 어려워질 수도 있다.  

위와는 반대로, 경기가 좋아지면 임대료의 상승이 따르고 건물의 가치는 급격히 상승하는 경향을 보인다. 더구나, 이자율이 낮아지는 상황에서는 기대수익률이 낮아지므로 ( 이자수준에 비해 투자수익률의 기대수준을 낮출 수 밖에 없어지므로) 건물가격이 급상승하게 된다. 상업용건물이 주거용건물에 비해 투자위험도가 높다는 것은, 바로 이처럼 상황에 따라 가격변화폭이 크고, 수요의 안정성 측면에서 주거용보다 상대적으로 불리한 여건에 있다는 것을 의미한다.

위에서 언급한 투자위험도에도 불구하고 많은 교민들이 상업용 건물의 구입에 관심을 두는 이유는 다음과 같다.

첫째, 투자 후의 유지관리상의 편리성 때문이다. 언어능력이나 문화의 차이와 이해부족에서 오는 세입자와의 커뮤니케이션 문제가 ‘임대수입을 목적으로 부동산투자’의 어려운 점이라는 것을 감안할 때 더욱 그러하다. 주거용 건물과는 달리, 임차인 대부분이 자기들의 영업활동을 위해 건물관련 문제점을 스스로 해결하려는 노력을 보인다는 점이다.

둘째, 수익률이 투자위험에 비례하여 주거용 건물의 경우보다 약 1.5~2%정도 더 높은 경향을 보이기 때문이다. 건물주는 임대료만 받고 나면 나머지 대부분의 비용부담(관리비, 제세공과금 등)을 임차인에게 넘김으로써 관리유지에 따른 비용부담을 최소화할 수 있다.

셋째, 월임대료(렌트)의 미납 또는 연체에 따른 대응조치가 주거용 부동산보다 비교적 손쉽다. 주거용 부동산의 경우엔 월임대료를 안 내는 경우라도 퇴거시키려면 ‘세입자보호법’(The Tenant Protection Act)에 따라 법적인 이행절차나 기간이 길고 까다롭다. 하지만 가게건물의 경우에는 별도의 법령인 ‘상업용 임대차법’ ( Commercial Tenancies Act)에 따라 그 대응절차가 신속하고 쉽게 이루어질 수 있다. 예를 들어 임차인이 월임대료를 지급하지 않는 경우엔 이 법에 따라 계약상의 납기일로부터 16일 경과 후 건물주인이 곧바로 가게의 자물쇠를 바꾸어 달 수 있다. 이 경우, 점포 내 물건들을 처분한 후 미납 렌트비로 받아낼 수 있다. 물론 구체적인 경과일자규정이나 임차인에 대한 통지필요유무 등이 자세하게 규정되어 있다.

상업용 부동산에 투자할 때 가장 중요한 점은 ‘좋은 세입자(Tenant)’를 확보하는 것이다.
세입자의 비즈니스가 인지도 높은 브랜드파워를 갖고 있으면서, 좋은 조건의 장기적인 리스계약이 확보된 건물이 좋다. 권리금이 많이 붙어 거래되고 있는 가게의 경우, 이미 고객의 안정적 확보가 이루어진 상태이며, 그만큼 안정적인 비즈니스가 가능하여 임대료의 장기 안정적인 지급이 보장되는 셈이다. 모든 임대료수입의 근거는 구매오퍼 전에 또는 조건부 구매오퍼로 반드시 관련서류로 확인하여야 한다. 즉, 기존 임차인과의 계약서 검토를 통하여 임대기간과 임대조건, 계약갱신시기와 조건, 건물주와 임차인 간의 각종 책임 및 비용분담 내용과 조건 등을 파악함으로써 건물구입 후에 예상되는 수입과 비용을 보다 정확히 예측할 수 있다.

상업용 부동산을 구입할 경우 지역상권을 반드시 분석해 보아야 한다.
대규모의 고객을 끌어 모으는 대형소매업소가 인근에 있으면 지역유동인구가 많습니다만, 이러한 소매업소도 중장기적인 점포이전계획을 갖고 있는 경우가 많으므로 이러한 지역정보에 민감할 필요가 있습니다. 또한 그 지역의 토지이용에 변화가 일어나면서, 새로운 콘도나 주거지개발이 진행되는 수도 있습니다. 시내 중심가에도 재개발의 영향으로 향후 5~7년정도 뒤에는 상권의 변화를 가져올 지역이 몇 군데 됩니다. 이러한 변화를 미리 읽고 앞선 투자가 이루어지면 투자수익성은 더욱 커집니다. 지역상권의 변화는 필연적으로 월임대료와 공실률의 변화를 가져와 투자수익성이 크게 달라지게 됩니다.  

상업용 건물에 투자하는 경우, 모기지 대출조건에 더욱 신경을 써야 한다.
통상 투자소요액의 상당부분을 모기지에 의존하게 되는 데 현금흐름의 상당부분이 이 모기지 이자 조건에 따라 좌우되기 때문이다. 부채의 수익성 확대효과 즉, ‘레버리지효과’(Leverage Effect ; ‘지렛대효과’ )를 적절히 이용하기 위해 모기지 대출 비중을 높이는 것이 일반적이다. 하지만, 부채가 갖는 레버리지효과는 양면의 칼날과 같아서 수익성을 높이기도 하지만, 때로는 손실을 확대시키는 방향으로 작용하기도 한다. 그러므로, 투자시의 부채비율은 각 개인의 여건에 따라 융통성 있게 결정하여야 한다.

매년의 현금흐름과 시세차익 중 우선순위를 고려
투자의 수익성을 분석할 때에는, 매년 기대되는 비용공제 후의 순수입 뿐만 아니라, 향후 되팔 때 예상되는 시세차익을 동시에 고려하여야 합니다. 예를 들어, 두 곳의 물건을 분석한 결과 한 물건은 비용공제 후의 년간 순이익이 투자금액의 8%이고 다른 물건은 9.5%가 된다고 할 경우, 단순히 투자수익률(CAP Rate)만을 서로 비교하여 판단하는 것은 잘못된 의사결정이 될 수도 있다. 향후 되 팔 때의 시세차익이 오히려 세제 상 유리한 적용을 받으므로 이것도 함께 고려하여 투자결정을 하여야 합니다. 즉, 매년 일정한 수입을 선호하는지 아니면 당장에 생활비의 문제가 없다면 세제 상 유리한 시세차익을 노릴지를 판단해야 한다.

환금성 확보가 늘 중요한 고려요소가 되어야
여러 투자대안 중 부동산투자의 취약점으로 늘 이야기되는 ‘환금성’ 문제에 보다 초점을 맞추어 물건을 골라야 한다. 부동산에 투자하는 사람들은 들어가는 입구만을 눈 여겨 볼 게 아니라, 나중에 빠져나올 출구가 확보되어 있는지를 확인하는 습관이 필요하다. 그러므로, 내가 좋아하는 형태의 물건이 아니라 시장에서 보편적으로 필요로 하는 물건인지를 생각해야 하며, 수요가 보편적이지 않은 특이한 상업용 건물은 환금성을 떨어뜨려 필요한 시기에 투자자금을 현금으로 바꾸기가 어려워질 수 있다.

상업용건물의 시장동향과 투자의 기회
현재의 광역토론토지역의 상업용건물은 매물의 부족현상을 보이고 있다. 수년간 지속된 소매시장의 안정적인 성장에 힘입어 상가의 가격이 상당 폭으로 올랐으며, 그나마도 앞으로의 추가상승 기대로 인하여 매물의 확보가 어려운 상황이다. 투자금액에 대한 연간 투자수익률(CAP Rate)은 10%미만으로 떨어진 상황이다. 안정적인 저금리 상황에서 수요는 지속적으로 증가되고 있어 가격이 단기간 내에 조정될 가능성은 없어 보인다. 하지만, 이러한 가격수준에서 구입하는 것이 점차 투자위험성을 높이게 될 가능성이 커지고 있으므로 신중한 판단이 요구되는 시기이다. 소매경기가 조금이라도 식어지면 공실률이 높아지게 되고, 이에 따라 임대수입도 떨어지게 된다. 같은 시기에 이자율 마저 상승하게 되면 상업용부동산의 가격은 큰 폭의 하락을 가져오게 된다. 이것은 비교적 안정적인 가격변동을 보이는 주거용 임대건물( 다세대주택 등 )과는 다른 특징이다.